Gianluca Basile

Raffaella Petrone

Il problema delle residenze studentesche, fra cronica carenza e ottimale localizzazione, pone alle università l’urgenza di formulare politiche specifiche che modernizzino vecchi approcci, rendendo più competitive le proprie sedi. L’Università di Salerno si è adoperata per ricercare modelli di insediamento che integrino le proprie strutture nel territorio circostante attraverso il recupero edilizio e urbanistico finalizzato alla creazione di residenze studentesche. Gianluca Basile e Raffaella Petrone riassumono i punti salienti di un apposito studio di fattibilità elaborato in previsione di concreti interventi da attivarsi in tempi brevi

La persistente grave carenza di residenze universitarie, per l’Università di Salerno come nell’intera regione, e l’insuccesso delle iniziative che ad ogni livello sono state intraprese in passato per la realizzazione di nuove residenze per studenti fuori sede, hanno spinto l’ateneo ad assumere direttamente un ruolo protagonista per risolvere l’annoso problema. A tal fine l’Università di Salerno si è fatta promotrice della formulazione di una precisa idea-progetto, relativa alla realizzazione di una prima parte (valutabile in circa il 40%) di tutte le residenze che, sulla base delle scelte della regione, necessitano per l’ateneo salernitano.

L’idea-progetto è quella di insediare residenze da destinare a studenti nell’ambito di nuclei urbanistici presenti nei comuni limitrofi il plesso di Fisciano con lo scopo di:

- recuperare e rivitalizzare parti del territorio degradato attraverso il ripristino ed il riuso di nuclei antichi presenti;

- prevedere un’idonea sistemazione per gli studenti fuori sede dell’ateneo.

La fattibilità dell’idea-progetto è stata puntualmente esaminata con la redazione di appositi studi che, sulla base delle precise indicazioni ministeriali, hanno esaminato la fattibilità tecnica ed organizzativa, i benefici, i costi, i rischi, le scadenze temporali dell’attuazione dell’idea-progetto. Lo studio è stato redatto dagli uffici tecnici dell’ateneo (Ing. Gianluca Basile coordinatore, Arch. Roberto Borriello, Arch. Vincenzo Paolillo, Arch. Rocco Petrone, Geom. Michele La Lopa), con la consulenza dei professori dell’ateneo (Prof. Vito Cardone coordinatore, Prof. Mauro Caputo, Prof. Roberto Gerundo, Prof. Marcello Petrignani, Arch. Enrico Petti).

Sostenibilità tecnico-territoriale

Per l’Università di Salerno, la dimensione, la localizzazione e la struttura stessa dell’insediamento urbano della valle dell’Irno, rendono di notevole rilevanza il problema delle attrezzature residenziali, sia per gli studenti che per il personale docente e non.

Dagli studi condotti con ottica regionale ed interregionale sui caratteri geomorfologici dell’area della valle dell’Irno e delle aree limitrofe, sulle reti di comunicazione viarie e ferroviarie, sulla struttura delle relazioni esistenti fra i vari comuni, dai dati relativi alla popolazione ed ai suoi movimenti migratori è emerso che il subsistema regionale afferente all’insediamento universitario comprende i comuni che vanno da Salerno ad Avellino nella direzione sud-nord e dall’agro nocerino sarnese a Fisciano nella direzione ovest-est.

La dimensione del problema della residenza si coniuga con l’aspetto relativo all’attrezzaggio complessivo del territorio della Valle dell’Irno in rapporto al nuovo insediamento universitario, da conseguirsi sulla base di sinergie e cooperazioni con gli enti e le istituzioni competenti.

Il problema delle attrezzature residenziali dell’Università di Salerno diventa quindi una problematica del sistema residenziale nel salernitano e nella valle dell’Irno, da riconsiderarsi in rapporto alle prospettive di trasformazione e di sviluppo di queste aree.

L’obiettivo dello studio è stato quello di costruire, a livello comprensoriale, un sistema di opportunità e potenzialità ai fini del soddisfacimento della domanda di residenzialità per studenti fuori sede frequentanti l’Università degli Studi di Salerno.

Il suddetto sistema tiene conto innanzitutto della possibilità di recupero di interi brani di tessuto edilizio in condizioni di abbandono e degrado; tali situazioni sono da ricercare all’interno dei centri urbani sia dei comuni che ospitano le sedi dell’ateneo salernitano, sia di quelli circostanti ai primi.

Ulteriore attenzione si è posta nella individuazione di suoli liberi suscettibili di potenziale utilizzazione mirata alla realizzazione di trasformazioni urbanistiche ed edilizie dedicate alla residenzialità universitaria. Tali suoli sono stati ricercati prioritariamente all’interno degli strumenti urbanistici dei comuni¹ fra quelli specificamente destinati ad attrezzature e servizi di indotto dell’Università.

Una terza ipotesi di lavoro è rappresentata dal progetto di recupero di singoli episodi edilizi da estrarre da un’offerta complessiva di immobili dismessi presenti sul territorio di influenza dell’Università, da poter utilizzare quali contenitori delle residenze oggetto del presente studio di fattibilità.

La possibilità di un progetto di residenzialità studentesche su porzioni più o meno estese di centri urbani è negata dalla oggettiva mancanza di concrete situazioni che consentano di operare in tal senso.

Si è ritenuto, inoltre, che prima di passare a valutare possibilità di utilizzare le previsioni di destinazioni urbanistiche mirate alla realizzazione ex-novo di attrezzature per l’Università si debba preventivamente focalizzare l’attenzione sul patrimonio edilizio ed urbanistico preesistente.

L’attenzione si è focalizzata su contenitori costituiti da immobili dismessi per i quali è stato possibile effettuare le valutazioni necessarie, al fine di selezionare quelli per i quali si potesse ipotizzare la progettazione di residenze per gli studenti dell’Università di Salerno che si trovano in condizione di essere fuori sede.

Si è ritenuto naturale estendere l’indagine, finalizzata all’individuazione di tali contenitori, ai comuni ricompresi all’interno di un certo raggio di influenza dalle sedi dei plessi in cui ha sede l’ateneo salernitano localizzate nei comuni di Fisciano e Baronissi.

È stato possibile individuare, a tal proposito, un ambito di priorità definito dai territori comunali in cui sono ricomprese le zone di influenza individuate sulla base di quelle che possono considerarsi le massime percorribilità giornaliere che lo studente fuori sede è disposto a percorrere e che, da un lato è fornito dal questionario che è stato effettuato nell’ambito del presente studio di fattibilità e dall’altro, deriva da considerazioni di accessibilità e prossimità alle sedi dell’ateneo.

Ai fini della delimitazione dell’ambito territoriale di riferimento, è stato assunto il criterio per il quale si è richiesto il verificarsi contemporaneamente delle seguenti due condizioni: distanza dai plessi inferiore a 15 Km su percorso stradale; tempi di percorrenza con mezzi di trasporto pubblico inferiore a 30 minuti².

All’ambito territoriale di riferimento individuato sulla base del criterio sopra descritto, si è aggiunto un ambito di attenzione che è, a sua volta, rappresentato dall’insieme dei comuni che, pur non ricadendo nella zona di influenza definita come ambito di priorità, avanzano proposte ritenute degne di considerazione, nel caso specifico i Comuni di Salerno, Serino e Solfora.

In tal modo viene a realizzarsi, rispetto all’Università, una continuità fisica e funzionale che, a partire dai Comuni di Fisciano e di Baronissi, entrambi attualmente sedi di facoltà universitarie, si estende ai restanti comuni che costituiscono un ambito di priorità e di attenzione nella ricerca di contenitori da prendere in considerazione ai fini del presente studio. Sulla base del doppio criterio avanti definito, i comuni ricadenti nell’ambito territoriale di studio, definibile anche ambito di priorità sono: Fisciano, Baronissi, Bracigliano, Calvanico, Castel San Giorgio, Mercato San Severino, Montoro Inferiore, Montoro Superiore, Pellezzano, Roccapiemonte.

Individuato l’ambito territoriale di riferimento, è stata condotta un’indagine conoscitiva speditiva degli immobili dismessi mediante apposita scheda.

Sulla base della volumetria e della localizzazione, se interna o esterna ai centri urbani appositamente perimetrati, è stata effettuata una prima selezione di contenitori.

I contenitori selezionati e quelli segnalati sono stati successivamente oggetto di un approfondimento conoscitivo urbanistico effettuato mediante una ulteriore schedatura, la cui articolazione dei campi conoscitivi in relazione a molteplici aspetti di rilevanza urbanistica, ha consentito l’assegnazione di punteggi che sono stati utilizzati per l’applicazione di un semplice modello di analisi multicriterio che ha restituito una graduatoria di preferibilità, dal punto di vista della fattibilità urbanistica, degli edifici selezionati o segnalati.

All’interno di tale modello si è pensato di evidenziare la differente valenza tra analisi di contesto, che fa riferimento ad una ampia area circostante l’immobile e analisi di intorno, che si riferisce più specificatamente alla dimensione urbana compositivo-architettonica.

Le scelte di progetto in merito alla localizzazione degli immobili si giustificano con la necessità di assicurare:

- un inserimento ambientale, morfologico ed architettonico in modo da porre un rapporto con la tradizione locale;

- una accessibilità pedonale alle facoltà e al centro urbano più vicino;

- una accessibilità pedonale agli insediamenti nuovi preesistenti;

- una accessibilità pedonale al sistema di trasporto pubblico ed una accessibilità carraia diretta dalle principali vie di comunicazione.

La fattibilità urbanistica è stata valutata puntando l’attenzione sulla localizzazione dei singoli lotti ospitanti i suddetti immobili in relazione principalmente alla accessibilità ai plessi universitari di Fisciano e Baronissi, alla qualità dell’intorno e del contesto urbano, alla fattibilità urbanistica dal punto di vista normativo e alla sicurezza territoriale del sito

Il passo successivo è stato quello di estrarre da tale elenco gli edifici sui quali entrare nel merito del progetto architettonico. I criteri con cui si è proceduto a tale estrazione sono stati dettati: dall’acquisibilità, in qualche forma, dell’immobile; dal credibile o dichiarato sostegno all’iniziativa da parte delle amministrazioni proponenti; dalla disponibilità a forme di cessione o convenzionamento, da considerazioni di tipo economico. Gli edifici rilevati sono stati 117, per 54 di essi è stato effettuato un approfondimento conoscitivo urbanistico e per gli edifici risultati ai primi posti nella graduatoria finale multi criteria sono state elaborate delle ipotesi di recupero verificandone la sostenibilità sia economica e finanziaria, sia amministrativa e gestionale.

L’analisi della sostenibilità economico-finanziaria della realizzazione di edilizia residenziale per studenti si è avvalsa di molteplici strumenti di analisi e supporti quantitativi. Scopo dell’analisi è stato quello di verificare l’esistenza e la consistenza della domanda di edilizia residenziale attuale e futura, di quantificare l’attuale offerta di posti letto, di analizzare le risorse finanziarie, di costruire un modello che rappresentasse e simulasse la gestione economico-finanziaria delle residenze ed, infine, di analizzare costi e benefici complessivi generati dall’investimento.

L’individuazione e quantificazione della domanda è avvenuta avvalendosi dei dati desunti da fonti ufficiali (segreterie studenti, Istat) e dei dati raccolti attraverso un questionario che integrasse le informazioni disponibili con dati riguardanti i comportamenti e le motivazioni degli studenti nel decidere o meno di acquisire un alloggio in fitto.

Dall’analisi della domanda e dalla stima dell’offerta è risultata una carenza di circa 2100 posti letto; di questi l’intervento pubblico potrà realizzarne solo una parte consistente. Tale dato per l’Università di Salerno, si traduce in circa 1200 posti letto e può essere assunto come riferimento per la prima consistente parte (circa il 40%) dell’intero intervento di dotazione di residenze pubbliche.

Per quanto concerne la ristrutturazione e la gestione degli immobili selezionati destinati a residenza universitaria, la costruzione del modello di analisi finanziaria è stata basata su una serie di ipotesi gestionali diverse:

- gestione diretta delle residenze da parte dell’Università;

- gestione affidata ad un terzo;

- gestione affidata ad una società mista.

Oltre alla gestione delle residenze, l’analisi finanziaria ha verificato anche la gestione di un’attrezzatura di supporto, individuata, a titolo esemplificativo, in una piscina.

In assenza di un quadro normativo specifico ben delineato, in quanto è in atto una importante evoluzione in merito, le ipotesi progettuali sono state formulate sulla base di standards direttamente desunti dall’analisi del quadro consolidato delle più recenti e significative realizzazioni analoghe, italiane ed europee, e verificate tenendo conto della consistenza e della realtà architettonica degli edifici interessati.

Sulla base di questi standards sono state elaborate le ipotesi di recupero e riuso degli edifici che risultavano essere ai primi posti della graduatoria ottenuta con l’applicazione dell’analisi multicriterio.

Per la valutazione del recupero, la determinazione dei costi parametrici è stata effettuata sulla base della deliberazione della giunta regionale della Campania n. 7844 del 2/10/1996 che determina un recupero primario ed uno secondario.

Da tali parametri si è giunti ad un costo di lire 1.415.012 al mq, per il recupero primario, e di lire 653.707 al mq per il recupero secondario; per gli arredi, si è effettuata un’apposita analisi sulle tipologie medie correnti di mercato, portando ad un’aliquota per gli stessi di lire 3.475.000 a posto letto, comprensiva di attrezzature destinate ai bisogni privati, agli spazi comuni ed alle attività culturali ed integrative con il territorio.

Ciò ha consentito di quantificare l’intervento, che prevede la creazione di 531 posti letto (distinti in 135 stanze singole e 198 doppie) con un costo finale al posto letto di lire 65.490.884 ed un costo generale di intervento pari a lire 40.000.000.000 comprensivo della realizzazione di una struttura di supporto alle residenze individuata, a puro titolo esemplificativo, in una piscina coperta.

Dalle simulazioni economiche effettuate, è risultato che l’intervento è fattibile e che l’ipotesi più vantaggiosa economicamente (intesa come quella che a parità di costi permette il prezzo praticato allo studente più basso) è risultata essere quella gestione affidata ad un terzo (gestore unico).

Le altre ipotesi hanno mostrato una perdita di efficienza legata soprattutto alla maggiore incidenza del personale ed al minore sfruttamento delle economie di scala.

La costruzione di un modello di analisi economica (tipo costi-benefici) ha consentito di valutare la convenienza dell’investimento dal punto di vista della collettività nelle varie alternative.

Le ricadute dell’investimento sul territorio e sulla collettività sono molteplici e non tutte di facile quantificazione. I costi e i benefici, che a pieno titolo si è ritenuto potessero rientrare nella valutazione, sono:

- i costi di impianto e gestione dell’attività al netto degli introiti della gestione nell’orizzonte di tempo;

- risparmio per gli studenti in termini di tempo e denaro;

- benefici artistici ed ambientali (riqualificazione di edifici storici, limitato utilizzo di mezzi privati);

- benefici sociali e culturali (socializzazione tra studenti e studenti e comunità locali, migliore e maggiore fruizione da parte degli studenti delle strutture universitarie);

- benefici economici per la comunità (creazione di posti di lavoro legati alle residenze, creazione di nuove imprese di servizi di tipo sportivo, ludico, ricreativo).

Allo stato attuale le condizioni istituzionali, amministrative, organizzative ed operative necessarie affinché si possa procedere all’effettiva realizzazione dell’iniziativa, nel rispetto delle condizioni di complessità e di integrazione richieste dalle norme, sono già favorevoli. Ancora di più lo diventeranno a valle della citata evoluzione legislativa che sta investendo la realizzazione e la gestione delle residenze universitarie a seguito delle leggi 338/2000 e 388/2000. In particolare, si verificherà un sensibile miglioramento generale conseguente a:

- maggiore disponibilità di risorse finanziarie specifiche per residenze universitarie;

- accelerazione e semplificazione di procedure, relative a finanziamenti e iter di approvazione dei progetti;

- maggiori possibilità di intervento, anche per effetto di deroghe alla vigente normativa ordinaria;

- possibilità di gestione con nuove e più flessibili modalità.

Gli enti locali, da parte loro, sono fortemente interessati alla realizzazione dell’intervento. Infatti i comuni limitrofi all’ateneo vivono una condizione di estremo disagio per la massa di studenti alloggiati in condizioni precarie; tant’è che quasi tutti hanno previsto iniziative specifiche: da quelle di larghissimo respiro e rilevanza nazionale - quale il progetto Baronissi città dei giovani e la proposta del Comune di Mercato San Severino - a singoli interventi localizzati. D’altra parte, l’idea-progetto dell’ateneo salernitano offre agli enti locali la concreta possibilità di vedere recuperato parte del loro patrimonio architettonico di maggiore pregio, che versa in condizioni di degrado assoluto. Tutto ciò ha fatto sì che le amministrazioni comunali abbiano manifestato grande interesse e concreta disponibilità per l’attuazione della proposta dell’Università di Salerno.

In specie, alcuni comuni hanno offerto direttamente all’ateneo alcuni fabbricati di pregio da destinare a residenze universitarie (ad esempio: il convento di San Michele a Salerno, il palazzo Barra a Fisciano); altri hanno sottoscritto la disponibilità ad acquisire alcuni edifici da destinare sempre a residenze universitarie (Montoro Inferiore, Calvanico). In alcuni casi sono già state stipulate apposite convenzioni³ tra Università di Salerno, Regione Campania e singoli comuni.

La partecipazione degli enti locali all’iniziativa è legata a due punti fondamentali:

1. la concessione in comodato d’uso degli immobili di proprietà pubblica adatti all’iniziativa o l’acquisizione di quelli privati individuati;

2. l’autorizzazione urbanistica a trasformare gli edifici interessati in residenze universitarie.

Altro partner importante per la riuscita dell’iniziativa è certamente l’ente Regione Campania che dovrà:

- creare le condizioni istituzionali per il cofinanziamento dell’iniziativa, che può avvenire anche attraverso i fondi Por 2000/2006 le cui attribuzioni sono gestiti dalla regione stessa;

- mettere a disposizione dell’ateneo, mediante comodati d’uso, edifici di proprietà regionale adatti ad essere trasformati in residenze universitarie;

- approvare eventuali varianti a piani urbanistici dei comuni limitrofi per la previsione di residenze universitarie;

- partecipare, con propri organismi alla eventuale co-gestione delle residenze, nel caso in cui si scelga di farlo attraverso una società mista o una fondazione pubblico-privato.

Lo studio ha esaminato le procedure e strumentazioni operative da adottare per assicurare circuiti tecnici, amministrativi e finanziari efficienti che, per la fase di realizzazione delle opere, sono assicurate dalle disposizioni in materia di lavori pubblici con procedure operative già normalmente utilizzate dall’ateneo.

Per l’attuazione del progetto, esaminata la complessità delle ristrutturazioni e delle acquisizioni, si prevede un intervento in più fasi con inizio dagli edifici già concessi in comodato d’uso all’ateneo.

Il tempo critico medio stimato per la realizzazione di un intervento, dall’affidamento dell’incarico al completamento delle strutture e relativi accessori, è di circa 3 anni; tale periodo è valido per gli immobili già disponibili per la trasformazione perché concessi in comodato all’ateneo. Per gli altri edifici di proprietà pubblica e per quelli di proprietà privata, per i quali il comune in cui è situato l’immobile ha dichiarato disponibilità all’acquisizione, si può prevedere un incremento di 12-15 mesi del tempo totale, in considerazione dei tempi necessari all’acquisto degli immobili.

L’efficienza dell’aspetto finanziario è assicurata dall’immediata disponibilità, che ha l’ateneo, di parte dei fondi necessari a realizzare l’iniziativa (20 miliardi). Ciò consente di attivare rapidamente l’intervento, nel caso di approvazione della proposta, provvedendo con propri fondi alle spese iniziali.

Come si evince dallo studio, l’idea-progetto risulta fattibile da ogni punto di vista e con diverse modalità di attuazione (sia per quanto concerne la fase di esecuzione delle opere sia in quella di gestione delle residenze).

L’iniziativa dell’ateneo salernitano possiede tuttavia una incommensurabile cifra culturale ed un’assoluta rilevanza di carattere politico e amministrativo, che dall’arida ma necessaria logica dei numeri non possono trasparire e che - da sole - sono in grado di giustificare il massimo impegno, da parte di tutte le istituzioni, per la sua attuazione. Inoltre essa si rileva quanto mai opportuna e tempestiva: anzi, addirittura anticipatrice delle tendenze in atto e delle scelte che, in sede parlamentare e governativa, venivano maturando.

Mentre il presente studio di fattibilità era già in svolgimento, infatti, sono stati emanati alcuni importanti provvedimenti legislativi - quali la legge 14/11/2000 n. 338 e l’art. 59, comma 3 della legge 23/12/2000 n. 388 sulle fondazioni universitarie - volti proprio a promuovere la realizzazione e la gestione, anche mediante forme innovative, di residenze universitarie.

In specie, con la legge 338/2000 (Disposizioni in materia di alloggi e residenze per studi universitari) viene per la prima volta prevista innanzitutto la realizzazione di residenze mediante “il recupero e la ristrutturazione di immobili già esistenti” (art. 1, comma 1): proprio così come proposto nell’idea-progetto dell’ateneo salernitano.

I citati provvedimenti e quelli da essi previsti e non ancora emanati - in primo luogo il decreto per la normativa tecnica di cui all’art. 1, comma 4 della legge 338/2000 - avviano una forte evoluzione in un campo da tempo trascurato e fanno delineare soltanto nei tratti fondamentali un quadro tuttora in via di definizione. Infatti, mancano tuttora i nuovi criteri qualitativi di funzionalità urbanistica ed edilizia e non sono ancora definite le tipologie di alloggi e gli indici di dimensionamento (di spazi, arredi e impianti) delle residenze per studenti. A tale scopo le ipotesi progettuali sono state formulate sulla base di standards direttamente desunti dal quadro consolidato delle più recenti e significative realizzazioni analoghe, italiane ed europee, e verificate tenendo conto della consistenza e delle caratteristiche architettoniche degli edifici interessati.

Con la compiuta definizione del nuovo quadro normativo di carattere tecnico molto probabilmente si potrà realizzare un numero di posti letto maggiore di quelli attualmente prevedibili e che potranno essere considerati anche altri importanti edifici storici, già di proprietà pubblica e disponibili, ma ritenuti inidonei per le difficoltà – sulla base della normativa tecnica vigente – di trasformarli.

In linea generale si può affermare che ciò si verificherà anche per gli altri aspetti considerati. Ed invero, una volta definita la grande evoluzione legislativa che sta investendo la realizzazione e la gestione delle residenze universitarie, anche gli aspetti finanziari e gestionali potranno essere valutati sulla base di ipotesi ben più favorevoli di quelle adottate nello studio. 

Note

¹ Si veda a tal proposito il Prg del Comune di Montoro Inferiore o quello, al momento solo adottato, del Comune di Mercato San Severino.

² Tali due condizioni devono intendersi tra loro indipendenti.

³ Tra queste, di grande rilevanza è il protocollo di intesa tra Università di Salerno, Regione Campania e Comune di Salerno, stipulato il 19/02/2001. L’atto prevede la destinazione dell’immobile sito in Via S. Allende 45 in Salerno, attuale sede della scuola di formazione professionale “G. Amendola”, a residenza universitaria, trasferendone la disponibilità all’ateneo, impegnando i sottoscrittori a reperire fondi per l’attuazione dell’iniziativa.