Isidoro Fasolino

La Regione Campania, con la Lr 27 del 22 ottobre 2002 “Istituzione del registro storico-tecnico-urbanistico dei fabbricati ai fini della tutela della pubblica e privata incolumità”, concernente la conservazione, manutenzione e modificazione di ogni fabbricato o parte di esso, pubblico e privato, ha istituito quella che si può considerare una sorta di carta d’identità di tutti gli edifici esistenti sul territorio regionale. Anzi, il registro del fabbricato è molto di più; rappresenta, come dire, una sorta di curriculum vitae degli edifici e anche un bollettino sul loro stato di salute.

La Lr 27/2002 è operativa dal 29 ottobre 2002, giorno successivo alla pubblicazione sul Burc.

I 10 articoli della legge, infatti, rendono obbligatorio il registro storico-tecnico-urbanistico per ogni fabbricato, sia pubblico che privato presente sul territorio della regione. La finalità è quella di tutelare e salvaguardare la pubblica e privata incolumità.

Pubblica e privata incolumità e manutenzione programmata del territorio

L’iniziativa legislativa relativa al fascicolo del fabbricato¹, messa in essere dopo alcuni crolli di edifici venuti alla ribalta della cronaca², e successivamente arenatasi, può essere letta come promozione di una politica specificatamente rivolta alla messa in sicurezza³ e alla manutenzione programmata dell’esistente, pur nella differenza concettuale tra tali due tipi di attività⁴. Si sta prendendo piena consapevolezza della crescita di un terzo mercato dopo quello del nuovo e quello del recupero, e cioè il mercato vastissimo della manutenzione.

Non esiste una normativa quadro di riferimento in materia di registro, o fascicolo o libretto che dir si voglia, del fabbricato. Esistono, tuttavia, una serie di disegni di legge parlamentare.

La tenuta del registro è un obbligo a carico dei proprietari, sia singolarmente sia riuniti in condominio, tramite l’amministratore. Nel caso si tratti di abitazioni singole, i proprietari possono anche essere rappresentati per delega.

Il termine di scadenza per la redazione del registro è fissato in dodici mesi per gli edifici pubblici e privati con attività che comportino presenza di lavoratori e accesso al pubblico, in ventiquattro mesi per i restanti edifici privati, a partire dalla entrata in vigore della presente legge. Nel registro occorrerà dichiarare lo stato di conservazione e di manutenzione non solo del fabbricato ma anche delle aree e dei manufatti di pertinenza, al fine di salvaguardare l’incolumità pubblica e privata.

Per ogni edificio un angelo custode

Ciascun proprietario di fabbricato nomina un tecnico, denominato tecnico incaricato, per la tenuta e l’aggiornamento periodico del registro. Nel caso in cui i proprietari di immobili facciano parte di un complesso condominiale, essi si riuniscono in condominio, tramite l’amministratore dello stesso, ovvero possono essere rappresentati per delega, e nominano il tecnico di cui sopra.

Il tecnico incaricato può essere un ingegnere, un architetto, un geologo, un geometra, un perito edile, ciascuno nel rispetto delle competenze della propria categoria.

Le figure professionali citate devono essere iscritte ai rispettivi albi o collegi professionali da cinque o più anni. Possono essere iscritte anche da tre o più anni; in tal caso devono essere in possesso dell’attestato di frequenza di un corso di formazione professionale in materia di sicurezza geo-statica degli edifici rilasciato da ente o da organismo riconosciuto.

Il tecnico incaricato dovrà redigere specifiche relazioni sulle condizioni del fabbricato, sul sottosuolo e sulla sua evoluzione storica. Il registro del fabbricato deve, in particolare, contenere informazioni riguardanti la sicurezza, l’esistenza di vincoli, la situazione progettuale, urbanistica, geologica, autorizzativa, edilizia, catastale, strutturale e impiantistica di smaltimento delle acque, con le modificazioni avvenute nel tempo, i relativi atti progettuali e provvedimenti autorizzativi e per l’edificabilità, l’abitabilità o agibilità del fabbricato.

Il tecnico designato, oltre ad avere l’incarico di aggiornare ogni anno le predette informazioni, è chiamato in continuazione ad assolvere una serie di compiti di vigilanza alquanto numerosi ed incombenti, con relative responsabilità. Dovrà, infatti, controllare ed annotare sul registro l’esecuzione di eventuali opere e comunicare ai proprietari e al comune gli elementi che dovessero compromettere la sicurezza geo-statica del fabbricato. La tenuta del registro e l’obbligo della nomina del tecnico incaricato permangono fino alla cancellazione del fabbricato stesso dall’iscrizione in catasto.

Il tecnico assumerebbe le vesti di gendarme, o, se si vuole, di angelo custode dell’edificio.

Il regolamento di attuazione

La Giunta regionale deve approvare il regolamento attuativo del registro storico-tecnico-urbanistico dei fabbricati entro 180 giorni dall’entrata in vigore della legge in esame. Tale regolamento dovrà indicare le modalità di aggiornamento dei dati e i termini per affidare l’incarico ai professionisti e relative tariffe.

Il regolamento dovrà, in particolare, specificare:

- le modalità per la tenuta e per l’aggiornamento periodico del registro;

- le modalità con cui il registro dovrà essere trasmesso al comune;

- la forma dei modelli di riferimento del registro, anche nel caso si tratti di nuove costruzioni;

- i termini fissati per l’affidamento dell’incarico ad un tecnico, per il completamento e per il periodico aggiornamento del registro;

- le tariffe concordate con i rappresentanti degli ordini e dei collegi professionali tecnici;

- i criteri per l’accesso al fondo regionale da parte dei comuni.

I comuni avranno specifiche competenze in materia. Il provvedimento, infatti, istituisce un fondo che, per il 2002, è pari a 50.000 euro a disposizione proprio dei comuni: entro il 31 dicembre di ogni anno le schede tecniche del registro saranno trasmesse agli uffici tecnici dei comuni competenti per territorio.

Gli elementi di avanzamento

La Lr introduce un elemento di indubbia novità e di avanzamento del quadro normativo in materia. Essa mira, nel suo insieme, alla costruzione di un vero e proprio sistema informativo territoriale (Sit) del patrimonio edilizio regionale.

Gli oneri per dotarsi del registro sono a carico dei proprietari, mentre il deterrente è rappresentato dalla sospensione dell’abitabilità degli stabili. 

La norma si muove, in qualche modo, anche nella direzione dell’emersione del fenomeno dell’abusivismo edilizio.

Poichè la pubblica amministrazione (Pa) è tenuta a conoscere gli edifici con documento d’identità, si potrebbe verificare una presa di distanze, in termini di responsabilità, della Pa stessa nei confronti di edifici che dovessero risultare sconosciuti.

La presenza di un documento di tale natura potrebbe anche porre i privati al riparo da angherie reciproche con vicini e confinanti. Infatti, eventuali carenze, difetti o irregolarità emergerebbero all’atto della formazione del fascicolo e rispetto ad essi si dovrà in ogni caso intervenire. Il fascicolo assumerebbe il ruolo di elemento di autodisciplina ed autocontrollo rispetto all’intero quadro normativo e regolamentare vigente.

Le cose da rivedere

L’indagine affidata al tecnico redattore del registro è sicuramente complessa e, talvolta, non chiaramente definibile, ma per alcuni versi risulta anche non strettamente necessaria ai fini della tutela della pubblica e privata incolumità⁵.

D’altra parte, alcune indagini previste dalla Lr in esame non possono essere imposte a carico dei proprietari, essendo riconducibili a compiti di vigilanza e di controllo della Pa, con la conseguente possibilità di configurare anche un’eccezione di illegittimità costituzionale della Lr medesima. In ogni caso, poi, la prevedibile mancata redazione del registro in molti casi non può comportare l’obbligatoria dichiarazione di inabitabilità ed inagibilità dei relativi fabbricati, sia perché essa non equivale all’esistenza di un pericolo per la pubblica e privata incolumità, sia perché potrebbe colpire frequentemente soggetti diversi dai trasgressori.

La Lr è, infatti, finita nel mirino del Governo. Il Consiglio dei ministri, nella seduta dell’11 dicembre 2002, ha deciso di impugnarla davanti alla Corte costituzionale.

Le censure, partite dal dipartimento Affari regionali, riguardano tre dei 10 articoli del provvedimento.

Nelle motivazioni si legge, innanzitutto, che “le disposizioni contenute negli articoli 4 e 8, che impongono ai privati l’assistenza di professionisti, quali tecnici incaricati di redigere il previsto registro, a condizioni prestabilite attraverso convenzioni stipulate da ordini e collegi professionali con soggetti amministrativi e politici, violando l’autonomia di detti professionisti nei rapporti con i privati a cui gli stessi rendono le loro prestazioni professionali, concreta un’indebita ingerenza in rapporti di diritto privato e invade, quindi, la competenza esclusiva statale in materia di ordinamento civile”.

Inoltre, prosegue la nota, quanto previsto all’articolo 5, comma 2, “prevedendo come fattispecie sanzionatoria la sospensione dell’agibilità e dell’abitabilità dell’edificio e considerato che la competenza regionale in materia di sanzioni amministrative, così come affermato dalla Corte costituzionale, segue quella sostanziale cui la sanzione si riferisce, andando a incidere su aspetti che ricadono nella competenza esclusiva statale in materia privatistica, in quanto opera una limitazione alla proprietà, peraltro non adeguatamente giustificata da un fine pubblico, eccede dalla competenza regionale”.

La decisione ha trovato soddisfatta Confedilizia, presentatrice del ricorso, che vede nel provvedimento un indebito aggravio per la proprietà edilizia.

Quanto alle verifiche, la Lr avrebbe potuto limitarsi ad esigere un controllo periodico della statica dei fabbricati, ad esempio, ogni 4-5 anni.

Anche l’obbligo di fascicolo per tutti gli immobili sembra esagerato. Per qualcuno (come, ad esempio, Confedilizia) è solo demagogia in quanto si vorrebbe “compiacere professionisti senza lavoro e costruttori senza committenti”.

Una classificazione del territorio funzionale a stabilire priorità di intervento in tema di prevenzione non può che vedere il comune come soggetto competente a definire le aree urbane sensibili, con la indispensabile collaborazione dei cittadini, anche in forma di denuncia, e conseguente relativa identificazione di edifici realmente a rischio.

¹ Il disegno di legge 4339-bis, in discussione presso la Commissione territorio, ambiente e beni culturali del Senato, prevede l’introduzione del cosiddetto fascicolo di fabbricato, ovvero di un documento nel quale siano raccolte tutte le informazioni tecniche, statiche e tecnologiche relative agli edifici esistenti sul territorio nazionale. In detto provvedimento è previsto l’obbligo, in capo al proprietario e all’amministratore, di dichiarare, in occasione della stipula di contratti di locazione o compravendite di alloggi, l’esistenza del fascicolo del fabbricato aggiornato e, quindi, di certificare lo stato di conservazione dell’immobile.

² Il crollo della palazzina di via Vigna Jacobini a Roma e di viale Giotto a Foggia, nel novembre 1999, oltre a quelli precedenti di Palermo e del Portuense a Roma.

³ Da uno studio del Censis, riferito alle condizioni di degrado del patrimonio residenziale italiano, si apprende che vi sono 3.500.000 abitazioni potenzialmente a rischio, il 36,5% delle quali per ragioni di anzianità e il restante 63,5% per cause tecnico-scientifiche.

⁴ Segnalini O. (2000), Gli aspetti urbanistici della sicurezza degli edifici, in: convegno Inu “Sicurezza e manutenzione degli insediamenti e degli edifici: esperienze e prospettive”, 22/3/2000, Roma.

⁵ Le informazioni che si richiedono per il registro vanno ben oltre quelle strettamente indispensabili per la tutela della pubblica e privata incolumità. Si richiede, infatti, oltre alla conoscenza di provvedimenti autorizzativi circa l’edificabilità, anche dal punto di vista strutturale, l’abitabilità e l’agibilità del fabbricato, anche la situazione progettuale, urbanistica, edilizia, impiantistica, di smaltimento acque, geologica del sottosuolo, relativa all’esistenza di vincoli, catastale.

1. La pietra lavica vesuviana

L’immagine è tratta da “Campania: le radici del futuro”, Allegato a Qualeimpresa n. 8-9/2001, realizzato dall’Assessorato alle attività produttive della Regione Campania.